Wysokie koszty pożyczki FHA – i dlaczego i tak możesz chcieć z niej skorzystać

Wysokie koszty pożyczki FHA – i dlaczego i tak możesz chcieć z niej skorzystać
16 października 2020
Category: Bez kategorii

Pobierz nasz 43-stronicowy przewodnik po inwestowaniu w nieruchomości już dziś!

Nieruchomości od dawna są inwestycją dla tych, którzy chcą budować długoterminowe bogactwo przez pokolenia. Pomożemy Ci poruszać się po tej klasie aktywów, zapisując się do naszego obszernego przewodnika po inwestowaniu w nieruchomości.

Decydując się na zakup domu, możesz wybierać spośród dwóch szerokich kategorii kredytów hipotecznych. Możesz wybrać konwencjonalną pożyczkę, która jest udzielana przez pożyczkodawcę hipotecznego i jest kupowana przez jedną z głównych agencji hipotecznych (Fannie Mae lub Freddie Mac) lub jest przechowywana przez bank na własne cele inwestycyjne. Możesz też zdecydować się na zaciągnięcie pożyczki mieszkaniowej FHA, która jest rodzajem kredytu hipotecznego gwarantowanego przez rząd.

Istnieją inne, wyspecjalizowane rodzaje pożyczek, takie jak kredyty hipoteczne VA i pożyczki USDA, ale kredyty hipoteczne konwencjonalne i FHA to dwa rodzaje, o które każdy może się ubiegać, niezależnie od tego, czy służył w wojsku, czy też fizycznie był zlokalizowany.

Pożyczki FHA umożliwiają pożyczkobiorcom (zwłaszcza tym, którzy są nowicjuszami) łatwiejszy dostęp do domu, ale ma jedną poważną wadę – są drogie. Oto podstawowe informacje na temat pożyczek udzielonych przez FHA, ich wysokości i powodów, dla których warto je wykorzystać, aby kupić pierwszy (lub następny) dom, niezależnie od tego.

Co to jest pożyczka FHA?

Pożyczka FHA lub hipoteka FHA to wyjątkowy rodzaj pożyczki mieszkaniowej, który ma pomóc pożyczkobiorcom w zakupie domów z niższymi wynikami kredytowymi lub mniejszą ilością gotówki niż zwykle potrzebna do wpłaty zaliczki. Ponieważ są gwarantowane przez Federal Housing Administration (FHA), pożyczkodawcy mogą przyjmować pożyczkobiorców, których kwalifikacje nie uzasadniałyby konwencjonalnej pożyczki.

Pożyczki FHA są przeznaczone tylko do zakupu podstawowego miejsca zamieszkania. Innymi słowy, nie możesz wykorzystać pożyczki FHA na zakup nieruchomości inwestycyjnej lub domu wakacyjnego. Pożyczki FHA są zawsze kredytami hipotecznymi o stałym oprocentowaniu i mają okres pożyczki 15 lub 30 lat.

Kto może kwalifikować się do pożyczki FHA?

Jak wspomniałem w poprzedniej sekcji, pożyczki FHA są znacznie łatwiejsze do zakwalifikowania niż konwencjonalne kredyty hipoteczne.

Jeśli chodzi o kredyt, potrzebujesz minimalnego wyniku FICO równego 500, aby zakwalifikować się do pożyczki FHA. Jeśli jednak Twój wynik kredytowy jest poniżej 580, będziesz potrzebować 10% zaliczki. Jeśli masz ocenę kredytową FICO 580 lub wyższą, minimalna zaliczka wymagana do kredytu hipotecznego FHA wynosi zaledwie 3,5% ceny zakupu. Progi te mogą się zmieniać w czasie – na przykład, kiedy otrzymałem pożyczkę FHA w 2012 r., Minimalny wynik dla 3,5% zaliczki wynosił 620. Są one jednak aktualne na początku 2020 r.

Pożyczkodawcy generalnie pobierają wyniki FICO ze wszystkich trzech biur kredytowych (Equifax, Experian i TransUnion) i używają wyniku średniego do celów zatwierdzenia pożyczki. Innymi słowy, jeśli Twoje trzy wyniki FICO to 588, 602 i 611, Twój wynik FICO dla kwalifikacji pożyczki wynosi 602.

Oprócz spełnienia wymagań dotyczących zdolności kredytowej i zaliczki, musisz również udokumentować historię zatrudnienia z ostatnich dwóch lat. Nie musisz koniecznie pracować na tym samym stanowisku przez całe dwa lata, ale nie możesz mieć żadnych znaczących luk w zatrudnieniu. A jeśli byłeś w szkole przez jakiś czas, to też jest w porządku.

Aby się zakwalifikować, potrzebujesz również wystarczających dochodów. Ogólne zasady są takie, że spłata nowej pożyczki nie powinna przekraczać 31% miesięcznego dochodu brutto, a suma wszystkich długów (łącznie z nową ratą kredytu hipotecznego) nie powinna przekraczać 43%. Są one nazywane odpowiednio wskaźnikami zadłużenia front-end i back-end do dochodu (DTI). Kredytodawcy mogą je rozciągnąć, pozwalając w niektórych przypadkach na osiągnięcie ogólnego wskaźnika zadłużenia do dochodów nawet o 50%. Upewnij się, że jesteś w stanie udokumentować swoje dochody i łatwo zweryfikujesz swoją historię zatrudnienia.

Wreszcie, sama nieruchomość musi zostać oceniona pod kątem akceptowalnej wartości przez rzeczoznawcę FHA i musi spełniać minimalne standardy nieruchomości FHA w zakresie bezpieczeństwa, ochrony i integralności strukturalnej.

Kwalifikacja

Ocena kredytowa FICO

Historia zatrudnienia

Zadłużenie do dochodów (front-end)

Zadłużenie do dochodów (zaplecze)

Ocena

Wymaganie
500 lub więcej (10% zaliczki) 580 lub więcej (3,5% zaliczki)
Dwa lata ciągłego zatrudnienia w tej samej branży
31% (niektórzy pożyczkodawcy mogą być elastyczni)
43% (można dopuścić do 50%)
Rzeczoznawca majątkowy FHA musi potwierdzić wartość i stan nieruchomości

Zalety pożyczek FHA

Oczywiście główną zaletą pożyczek FHA jest to, że łatwiej się do nich zakwalifikować niż zwykłe pożyczki. Jest to szczególnie prawdziwe w odniesieniu do standardów kredytowych. Absolutne minimum dla konwencjonalnej pożyczki to 620 punktów FICO, a pożyczkobiorcy zbliżający się do tego progu mogą spodziewać się wyższych stóp procentowych. Tymczasem pożyczkobiorcy FHA płacą standardowe oprocentowanie w zależności od aktualnych warunków rynkowych, a nie od tego, czy mają dobry kredyt. Tak więc, jeśli dzisiejsza średnia oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 4%, mniej więcej tego należy się spodziewać po oprocentowaniu kredytów hipotecznych FHA.

Inną fajną cechą pożyczek FHA jest to, że koszty zamknięcia mogą zostać uwzględnione w pożyczce lub możesz poprosić sprzedawcę o pokrycie kosztów zamknięcia. Tak więc, jeśli wybierzesz opcję 3,5% zaliczki, może to być wszystko, co musisz zapłacić z góry.

Największą wadą są koszty kredytu FHA

Wcześniej wspomniałem, że pożyczki FHA są gwarantowane przez Federal Housing Administration, stąd nazwa.

Należy pamiętać, że ta gwarancja nie jest bezpłatna. Występuje w formie ubezpieczenia hipotecznego FHA, które jest wymagane od każdego pożyczkobiorcy, który uzyska pożyczkę FHA, niezależnie od tego, jak silne lub słabe mogą być jego kwalifikacje.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest standardowym elementem większości kredytów mieszkaniowych, w przypadku których kredytobiorca odkłada mniej niż 20%. Jednak w przeciwieństwie do większości rodzajów kredytów mieszkaniowych, które po prostu wymagają stałej składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, pożyczki FHA mają dwa różne wydatki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego.

Obecna składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego FHA waha się od 0,45% do 1,05%. Jest to wypłacane w 12 miesięcznych ratach każdego roku i zależy od kwoty wpłaconej przez pożyczkobiorcę, kwoty pożyczki i innych czynników. Patrząc z perspektywy, jeśli uzyskasz pożyczkę FHA na 200 000 USD, możesz spodziewać się rocznej składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego w wysokości od 900 USD do 2100 USD.

Ponadto pożyczki FHA wymagają wniesienia z góry składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego w wysokości 1,75% początkowej kwoty kredytu. Kontynuując nasz przykład pożyczki w wysokości 200 000 USD w FHA, oznacza to dodatkowe 3500 USD do kosztu domu.

Inną ważną (ujemną) różnicą między ubezpieczeniem hipotecznym FHA a prywatnym ubezpieczeniem hipotecznym (PMI) jest to, że PMI można anulować, gdy stosunek wartości kredytu do wartości lub LTV osiągnie 80% lub mniej. W przypadku ubezpieczenia kredytu hipotecznego FHA generalnie utkniesz ze składką na cały okres spłaty kredytu (zwłaszcza jeśli odłożysz mniej niż 10%), chyba że zdecydujesz się ostatecznie refinansować ją na konwencjonalny kredyt hipoteczny.

Koszt ubezpieczenia kredytu hipotecznego FHA jest dodatkiem do wszelkich kosztów zamknięcia kredytu FHA, które musisz zapłacić. Krótko mówiąc, pożyczki FHA są generalnie droższe niż ich tradycyjne odpowiedniki.

Inne wady pożyczek FHA

Oprócz wysokich kosztów istnieje kilka innych potencjalnych wad pożyczek FHA w przeciwieństwie do konwencjonalnych kredytów hipotecznych.

Po pierwsze, poza standardowymi 15- i 30-letnimi warunkami pożyczki nie ma możliwości wyboru długości okresu spłaty. Są to najczęstsze długości kredytu hipotecznego, ale konwencjonalne pożyczki są dostępne w wielu innych wariantach, takich jak opcje na 20 i 25 lat.

Ponadto pożyczki FHA są ograniczone pod względem wielkości pożyczki. W większości części Stanów Zjednoczonych limit pożyczki FHA na 2020 r. Wynosi 331 760 USD. Ten limit kredytu hipotecznego FHA wynosi aż 765 600 USD w niektórych obszarach o wysokich kosztach, ale chodzi o to, że pożyczki FHA nie są przeznaczone na zakup domów, które kosztują znacznie więcej niż mediana ceny domu na ich rynku.

Włamanie do domu: duża zaleta pożyczek FHA dla inwestorów na rynku nieruchomości

Kolejną zaletą, o której warto wspomnieć, jest to, że pożyczki FHA mogą być świetnym sposobem na zakup pierwszej nieruchomości inwestycyjnej. Może się to wydawać dziwne – zwłaszcza, że ​​jednym z głównych wymogów pożyczki FHA jest to, że planujesz wykorzystać nieruchomość jako główne miejsce zamieszkania.

Jednak należy również wspomnieć, że pożyczki FHA mogą być udzielane na nieruchomości z maksymalnie czterema mieszkaniami. Jeśli mieszkasz w jednym z nich, nieruchomość spełnia definicję głównego miejsca zamieszkania FHA.

Co więcej, podczas gdy uzyskanie kredytu FHA wymaga mieszkania w nieruchomości, nie jest to stała reguła. Wytyczne określają, że musisz mieszkać w lokalu przez co najmniej rok. Tak więc po upływie tego czasu możesz swobodnie się wyprowadzić i korzystać z nieruchomości wyłącznie jako wynajmowanej nieruchomości. Następnie możesz znaleźć inną właściwość, aby powtórzyć proces.

Ta koncepcja jest znana jako hakowanie domu i jeśli brzmi to interesująco, zapoznaj się z naszym przewodnikiem po tym, jak działa hakowanie domu.

Możliwość zakupu nieruchomości inwestycyjnej z tak niskim wkładem (i niską zdolnością kredytową) jest unikalna dla pożyczek FHA. Możesz skorzystać z konwencjonalnego kredytu hipotecznego, aby kupić nieruchomość od 2 do 4 jednostek, ale nie będziesz w stanie tego zrobić z zaliczką, która jest znacznie mniejsza niż 20%.

Kredyty hipoteczne FHA mogą być świetnym narzędziem dla kupujących domy

Pożyczki FHA mogą być szczególnie dobrym wyborem dla:

  • Kupujący po raz pierwszy, którzy mogą nie mieć dużej ilości gotówki.
  • Kredytobiorcy, którzy popełnili w przeszłości błędy kredytowe.
  • Osoby, które chcą zacząć inwestować w nieruchomości, ale nie mają kapitału wymaganego do tradycyjnego finansowania nieruchomości inwestycyjnych.

Najważniejsze jest to, że chociaż kredyty hipoteczne FHA są znacznie droższe niż konwencjonalne kredyty mieszkaniowe, nadal mogą być doskonałym narzędziem do zakupu domu dla wielu kupujących.

„Nieuczciwe zalety” nieruchomości właśnie się poprawiły

Inwestowanie w nieruchomości zawsze było jedną z najskuteczniejszych ścieżek do niezależności finansowej. To dlatego, że oferuje niesamowite zwroty i jeszcze więcej niesamowitych ulg podatkowych.

Te korzyści nie były jednak wystarczające dla Wujka Sama, ponieważ nowa luka podatkowa pozwala teraz rozważnym inwestorom, którzy działają dziś, zablokować dziesięciolecia zwrotów wolnych od podatku. Przygotowaliśmy obszerny przewodnik podatkowy, który szczegółowo opisuje, w jaki sposób możesz skorzystać z tej niepowtarzalnej okazji inwestycyjnej. Po prostu kliknij tutaj, aby otrzymać bezpłatną kopię.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy